Manovra 2025: tutto sul nuovo condono edilizio, regole e limiti

La manovra 2025 introduce un nuovo condono edilizio focalizzato su sanatorie selettive, esclusioni per aree vincolate e snellimento delle procedure. Ecco come funziona e chi può beneficiarne.

La nuova manovra varata dal Governo nel 2025 riporta al centro del dibattito pubblico il tema del condono edilizio, una misura che punta a regolarizzare alcune tipologie di abusi edilizi commessi negli anni passati. Il provvedimento, pur non configurandosi come un vero e proprio nuovo condono generalizzato, mira a riaprire i termini della vecchia sanatoria edilizia e introduce criteri più selettivi e restrittivi rispetto al passato. L’obiettivo è facilitare la messa in regola di immobili con difformità minori, senza compromettere la sicurezza e la tutela del territorio.

Nuovo condono edilizio 2025: cos’è e a chi si applica

Il condono edilizio 2025 si configura come una riapertura dei termini della terza sanatoria edilizia, con la possibilità di regolarizzare solo determinati abusi edilizi. Sono escluse dal provvedimento le nuove costruzioni abusive e le situazioni che presentano gravi rischi per la sicurezza strutturale o che insistono su aree soggette a vincoli paesaggistici, idrogeologici o ambientali. La sanatoria riguarda principalmente:

• difformità interne, come variazioni nella distribuzione degli spazi;
• modifiche senza alterazioni strutturali, ad esempio verande, pergolati o soppalchi non autorizzati;
• cambi di destinazione d’uso senza opere strutturali;
• regolarizzazione di sottotetti e mansarde non dichiarate.

Restano escluse tutte le opere che compromettono la stabilità degli edifici o realizzate in violazione di norme antisismiche, idrauliche o di tutela paesaggistica.

Requisiti per l’accesso e limiti della sanatoria edilizia

Per poter accedere al condono edilizio, le opere devono essere state realizzate entro una determinata data, generalmente fissata al 31 dicembre 1993 o 2003 a seconda della normativa riaperta. È necessario che gli abusi siano:

• conformi agli strumenti urbanistici vigenti all’epoca della realizzazione;
• non già oggetto di precedenti condoni edilizi;
• realizzati in immobili privi di condanne penali gravi a carico dei proprietari;
• non ricadenti su aree con vincoli ambientali, sismici o idrogeologici;
• adeguabili alle norme antisismiche e di sicurezza attuali.

Vengono introdotti anche limiti volumetrici: sono sanabili solo ampliamenti non superiori al 30% della volumetria originaria e comunque non oltre i 750 metri cubi per ogni unità immobiliare. Per le nuove costruzioni, la sanatoria è ammessa solo se la destinazione è totalmente residenziale.

Procedure, documentazione e tempistiche

Per richiedere il condono edilizio è necessario presentare una domanda corredata da:

• relazione tecnica sull’abuso;
• copia del titolo abilitativo (se esistente);
• documentazione catastale aggiornata;
• ricevuta del pagamento delle sanzioni previste.

Le sanzioni variano da 2.000 a 50.000 euro a seconda della gravità dell’abuso. Le nuove norme puntano anche alla digitalizzazione delle pratiche e alla riduzione dei tempi per la risposta degli enti locali. Ogni regione dovrà aggiornare la propria modulistica entro maggio 2025, mentre i comuni dovranno adeguare le procedure entro fine maggio.

Esclusioni e sentenze recenti

Non tutti gli abusi edilizi sono sanabili. Sono escluse:

• opere che compromettano la stabilità strutturale;
• costruzioni in aree soggette a vincoli paesaggistici senza autorizzazione;
• interventi che abbiano modificato in modo significativo e non recuperabile la struttura originaria dell’edificio.

Le sentenze più recenti dei tribunali amministrativi hanno confermato che la sanatoria edilizia non può essere utilizzata per nuove costruzioni a destinazione mista, ma solo per quelle totalmente residenziali. Inoltre, la presentazione della domanda di condono non consente di proseguire lavori ulteriori fino alla definizione della pratica da parte dell’amministrazione.

Novità del Salva Casa e uniformità dei criteri

Tra le principali novità introdotte dalla manovra 2025 vi è il cosiddetto Salva Casa, che prevede linee guida nazionali per uniformare i criteri di valutazione tra i diversi comuni. Questo permette di ridurre le disparità interpretative e offre maggiore certezza ai cittadini. Il Salva Casa consente la regolarizzazione anche in assenza di doppia conformità, purché non si compromettano le condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza. Sono inoltre previste nuove soglie di tolleranza per lievi scostamenti tecnici, evitando la necessità di sanatoria per difformità minori che non incidono sull’assetto urbanistico.

Impatto della misura su cittadini e mercato immobiliare

Il nuovo condono edilizio rappresenta un’occasione per chi possiede immobili con difformità minori, offrendo la possibilità di regolarizzare la posizione e migliorare la commerciabilità del bene. La misura punta anche a rilanciare il mercato immobiliare e a ridurre il contenzioso legato agli abusi edilizi. Tuttavia, la selettività delle nuove regole garantisce che non vengano sanate situazioni pericolose o in contrasto con la tutela del territorio.